【基本案情】

 2009年6月,賈某在購(gòu)買拓達(dá)公司開(kāi)發(fā)的某小區(qū)房屋時(shí),拓達(dá)公司向其發(fā)放的宣傳冊(cè)中稱該小區(qū)環(huán)境良好,其中綠化率55%,容積率1.3。后賈某與拓達(dá)公司簽訂商品房預(yù)售合同,約定拓達(dá)公司將該小區(qū)301室房屋出售給賈某。2011年房屋建成交房后,賈某發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的容積率僅有1.6,遂訴至法院,要求拓達(dá)公司承擔(dān)違約責(zé)任。拓達(dá)公司認(rèn)為宣傳資料中的內(nèi)容僅供購(gòu)房者參考,雙方簽訂的房屋買賣合同中并未對(duì)此內(nèi)容進(jìn)行約定,其不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。法院審理后認(rèn)為,拓達(dá)公司制作的宣傳冊(cè)對(duì)該小區(qū)綠化率、容積率等環(huán)境指標(biāo)的描述具體且確定,足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同并對(duì)房屋價(jià)格的確定有一定影響,故拓達(dá)公司在宣傳冊(cè)中的允諾雖然沒(méi)有載入商品房買賣合同,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同的內(nèi)容。本案中,拓達(dá)公司擅自提高容積率的行為,構(gòu)成違約。據(jù)此,法院結(jié)合拓達(dá)公司提高容積率的幅度、賈某居住環(huán)境品質(zhì)降低的程度、拓達(dá)公司違約超建可能獲得的利益包括減少土地成本之支出等因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則,酌情確定拓達(dá)公司賠償賈某6000元。

【律師點(diǎn)評(píng)】

關(guān)于開(kāi)發(fā)商制作的廣告和宣傳資料中所載內(nèi)容的性質(zhì)的認(rèn)定,《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉》中第三條明確規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”因此,購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)有必要仔細(xì)查閱相關(guān)資料中宣傳內(nèi)容,尤其是一些足以影響房屋買賣合同訂立及價(jià)格確定的重要宣傳信息,審慎對(duì)待開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)外部環(huán)境的宣傳資料,對(duì)于涉及小區(qū)配套設(shè)施的重大問(wèn)題應(yīng)在合同條款內(nèi)進(jìn)行具體明確約定,以免日后發(fā)生糾紛。同時(shí)開(kāi)發(fā)商廣告宣傳應(yīng)當(dāng)客觀謹(jǐn)慎,防止因不實(shí)、虛假宣傳承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例收集編寫人：張花鮮律師    18954365769