【基本案情】

 2011年11月,崔某與立都公司簽訂《房屋訂購單》一份,內(nèi)容為:崔某向立都公司訂購房屋一套,預測建筑面積為24.26平方米,簽約單價每平方米6480元,定金10000元;簽約日期為2011年11月27日至12月17日;買方應于簽約日攜帶本訂購單及身份證、印章至售樓處簽署定購房屋的《商品房買賣合同》。當日,立都公司向崔某收取定金10000元。2011年12月17日,崔某到立都公司處磋商簽訂合同事宜,因雙方就合同的部分條款未達成一致,未能簽訂合同。后崔某要求立都公司返還定金,遭到拒絕,遂訴至法院,要求立都公司返還購房定金10000元。法院審理后認為,崔某與立都公司簽訂的房屋訂購單未對房屋買賣作出詳細約定,尚不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容,屬預約合同。正式合同的簽訂需要雙方當事人在平等、自愿的基礎上,采取要約、承諾的方式就合同的具體內(nèi)容進行磋商,并最終就所有條款達成一致意見。在《房屋定購單》限定的期間內(nèi),崔某與立都公司進行了磋商,但雙方對合同部分條款存在分歧,因而未能簽訂商品房買賣合同。鑒于合同的訂立是以當事人意思表示一致為前提,該情形下雙方未能簽訂商品房買賣合同不可歸責于任何一方當事人,原告有權要求被告返還定金10000元。

【律師點評】

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如因一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同未能訂立的,出賣人應將定金返還買受人。實踐中,當事人簽訂商品房認購書或訂購單后往往會支付一定數(shù)額的定金作為簽訂正式商品房買賣合同的擔保,如當事人雙方在簽訂正式合同的磋商過程中均無過錯,只是就合同有關具體條款出現(xiàn)較大分歧,不能協(xié)商一致,或因不可抗力和其他當事人意志以外的因素而導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應將收取的定金返還給買受人。但如因一方當事人的原因,如購房人一方付款能力降低、選中其他樓盤或?qū)ξ醇s定的事項提出一些苛刻條件,出賣人一方提出高于認購書約定的房屋價款等,則應當適用定金規(guī)則處理。

案例收集編寫人：  張花鮮律師  18954365769